Immobilier touristique Tunisien : La solution est-elle (déjà) devenue un problème ?

 Par les temps qui courent en Tunisie, il n’est clairement pas facile d’être hôtelier ! Pris en « club » sandwich par leur manque de solidarité, les banques et l’Etat qui ne sait plus vraiment s’il veut faire du tourisme un secteur prioritaire, il devient difficile de trouver des solutions qui puissent donner une bouffée d’oxygène aux hôteliers tout en diversifiant l’offre touristique et mettre un petit coup de peps à la destination !

L’immobilier résidentiel est une des voies choisies pour tenter de trouver une (petite) issue à la crise que traversent les hôteliers. Il s’agit en fait d’autoriser l’utilisation d’une partie inexploitée du patrimoine foncier des hôtels pour la transformer en résidences de tourisme. Ceux –ci seront vendus à des particuliers qui auront la possibilité de bénéficier de tous les services de l’hôtel (50% marché local et 50% non résidents).

Le projet prend forme par promulgation d’un décret gouvernemental (N°335) en mars 2016. Sauf qu’à ce jour, aucune action concrète n’est réalisée. Pire encore, alors que certains attendent les décrets d’applications, on apprend qu’il n’y en aura pas ! Les achats des étrangers en Tunisie sont toujours soumis à des autorisations de la Banque Centrale (BCT) et à l’accord du gouverneur (loi qui date de 1957). L’annulation de cette loi a été récemment rejetée par le ministère de l’intérieur.

En gros et à ce jour, plus de 50 demandes attendent les méandres de l’administration tunisienne, les professionnels, qui gèrent aujourd’hui les hôtels appréhendent la situation à venir et ne savent pas comment ils feront face aux attentes supplémentaires de ce flux de nouveaux clients (plages, piscines, parkings, tapage nocturne…) en plus des clients de leurs hôtels. …Et pour finir de dresser le tableau, les propriétaires d’hôtels poussent à la densification car ils veulent profiter d’une soupape qui n’est même pas sure de les réanimer. Par Amel DJAIT

C’est à la faveur d’une table ronde organisée par l’Association pour la promotion du tourisme Tunisien que le sujet de l’immobilier touristique est abordé. Hichem Hajri, Président de cette association, a réuni autour de lui Ahmed Karam, Président de l’Association des professionnels des Banques, Moez Gueddas, Architecte, Nebil Beziouech, chef de cabinet de la Ministre du Tourisme et Khaled Fakhfakh, Président de la Fédération Tunisienne de l’Hôtellerie ( FTH).

Si Nebil Beziouech affirme que ce projet porté par son ministère et l’Agence Foncière de l’hôtellerie (AFH) implique aussi les ministères de l’Equipement, l’Intérieur et les Finances, celui-ci va permettre de cibler une clientèle avec un pouvoir d’achat élevé et améliorer le taux d’occupation de la destination. Cependant, le chef de cabinet sait parfaitement que cette décision ne sera pas suffisante pour sauver le tourisme. Et il le dit !

L’hôtellerie Tunisienne est frappée par une crise sans précédent. La filière continue de couler bien que dans tous les milieux on se félicite d’une reprise franche du secteur. Pour réellement sauver le tourisme tunisien, il faudra une batterie de mesures dont le pays n’a vraisemblablement pas les moyens en termes financiers ni en termes d’audace !

Et de cela, Ahmed Karam est conscient. C’est pourquoi il propose de provoquer rapidement un « quick win « pour monter l’exemple et ensuite mettre à échelle. Sauf qu’avec les contours actuels du projet, la situation est bloquée : Le projet pose un préalable de 8 conditions que le banquier juge drastique. Au vu de l’état des hôtels et de la situation financière des établissements du pays qui est éligible ? Pourquoi les hôteliers ont-ils devoir payer une plus valu de leur ventes à l’Etat puisque celui-ci récolte de la TVA et des impôts sur cette activité économique? Comment mettre en place et obtenir les mains-levées partielles sur les hôtels? Comment cela va t-il se négocier avec les banques ? Sur la base des accords des ministères de tutelle, les banques sont-elles prêtes à accéder des prêts et à soutenir les hôteliers ? Sur quelle base va-t-on calculer la plus valu des 30 % sur lesquelles est autorisé l’immobilier touristique ? Comment convaincre les pouvoirs locaux de ce projet puisque ce jour certaines municipalités s’opposent à ce projet ? ….

Conscients que l‘immobilier touristique est une des revendications phares des propriétaires d’hôtels pour sortir de la crise, Ahmed Karam affirme que les solutions consensuelles existent et que les formules sont à inventer pour aller de l’avant. Et il propose aussitôt, afin de contourner les sociétés dont les créances sont classées et qui ne peuvent prétendre au crédit, d’aménager un système de classement spécifique qui permettrait d’éviter les règles de classement en vigueur. Il précise: « Je propose un changement radical par rapport à la réglementation et il faudra user de notre lobby auprès de la BCT pour faire accepter cette idée ». Sauf qu’au vu des relations très tendues entre la BCT et les hôteliers, ceci est loin d’être gagné ! Pour Ahmed Karam, il reste à garder l’essentiel en tête; Ne jamais cesser d’investir dans le tourisme et parier sur son nouvel essor.

Pour Khaled Fakhfakh, Président de la FTH, débattre de ces détails est primordial mais c’est une perte de temps et d’un temps que nous n’avons plus : « Cela fait 15 mois que nous n’avançons pas ! Le résidentiel touristique va permettre aux hôtels de reprendre espoir. Ils en ont besoin. Il est vital qu’on leur donne une bouée de sauvetage. ….. Certains hôteliers sont en mode succès, ils n’ont pas besoin de rajouter cette composante à leurs activités. D’autres, et je pense aux hôtels en deuxième et troisième ligne, ont besoin de résidentiel et cela n’est pas un cadeau ! »

Du côté de l’administration, ce projet fait grincer bien des dents !  Le ministère du Tourisme avait suggéré dans sa première proposition du projet une proportion de 40% pour l’immobilier touristique. Les ministères de l’Equipement et de l’Intérieur ont refusé et bloqué ce taux à 30%. Les craintes de voir le marché de l’immobilier classique inondé par de l’immobilier touristique sont visibles. Les enjeux et trafics d’influences pour éviter ou densifier le bétonnage vont bon train.

A ce jour, la question de l’immobilier touristique n’est pas tranchée. Portée par l’administration, voulue et négociée par la profession, ce projet est présenté comme une réforme pour débloquer une situation qui asphyxie une partie de l’économie du pays. Reste à savoir si par ce choix la Tunisie ne serait pas une énième erreur. La destination n’a t-elle pas passer 20 ans à construire des hôtels 4 et 5 étoiles pour les vendre au prix de 3étoiles ? Et si par ce choix, elle ne faisait que “bouffer”une fois de plus son propre capital?

Et si les solutions, les vraies, étaient dans le changement de vocations? Et si les solutions étaient dans des orientations plus ambitieuses du style transformer Hammamet Yesmine en un gigantesque Campus Universitaire géant pour l’Afrique ou la Méditerranée du Sud? Et si la solution était de transformer la station en un centre pour retraités avec des dizaines de cliniques privées, des centres hospitaliers, un port pour les bateaux-cliniques….

Et si cette solution était finalement qu’à peine la moins mauvaise des solutions et que nous devrions pour une fois oser voir plus grand, plus loin, plus ambitieux….Sauf que nous devons le faire tous et ensemble et en regardant dans la même direction. Or, avec cette incapacité  à mettre en place ne serait-ce qu’un projet aussi infime que l’immobilier touristique pour le secteur, nous échouons. Pouvons nous seulement nous permettre l’ambition de nous en sortir?